Gebäudeschadstoffe und warum dies wichtig ist
Gebäudeschadstoffe, den Anforderungen der Gefahrstoffverordnung und Hinweise für Umbau im Bestand
„Meist sind die Themen aus einem Umbau im Bestand unbedingt in der Planungsphase zu beachten. Hierzu ist es erforderlich die entsprechenden Begebenheiten auch wirklich zu kennen, damit es nicht zu einem Schaden oder einer gesundheitlichen Beeinträchtigung kommen kann.“
Viele haben bereits von Asbestvorkommen gehört, aber es gibt noch eine ganze Menge weiterer Schadstoffe, die möglicherweise in den vergangenen Jahrzehnten über Materialien und eingebracht werden konnten. Hierzu zählen unter anderem auch viele Holzschutzmittel PCB, PCP,DDT SCHWERMETALLE und auch Betriebsstoffe wie Heizöle oder FCKW und Kühlmittel für Klimaanlagen und ältere Photovoltaikanlagen. Viele weitere sind aber ebenso hinlänglich bekannt und verbaut worden.
So kann man in Bezug auf das Baualter bereits Gefährdungspotential ableiten, da Verbote für einzelne Verarbeitungs- und Vertriebstätigkeiten Besonderer Schadstoffe vorliegen. Weiter gibt es Anhaltspunkte, die aus den Bauunterlagen herausgesucht werden können. Hinzu kommt oftmals allerdings die unklare Situation von Umbauten der vergangenen Jahre oder Jahrzehnte, sodass es oft unerlässlich ist eine fachkundige Expertise vor Planung und Beginn der Maßnahme einzuholen. Eine Sanierung oder ein Umbau im Bestand können im eigentlichen Sinn nur erfolgen, wenn die Begleitumstände vollkommen klar sind. Alles andere wäre ein “Spiel mit dem Feuer“, welches unter Umständen die Gesundheit der Bewohner, Besucher und Arbeiter kosten kann. Dessen sollte man sich immer bewusst sein.
Es stellt sich somit einmal die Frage des Vorgehens:
Was sollte man als erstes tun und wie geht man bestenfalls vor?
Ist das nicht teuer?
Zuerst sollte man also vorhandene Bauunterlagen zusammenstellen und auch über bereits zurückliegende Umbauten, sowie deren Jahresdaten Auskünfte zusammentragen. Gerade hier spielt auch die Nutzung eine wichtige Rolle, bzw. war mal ein Zahnarzt angesiedelt, gab es in der umgebauten Scheune vormals Viehhaltung oder einen „Düngerraum“. Wurde im Bau Abfall aus Hochöfen zur Verfüllung genutzt (Schlacke)? Gibt es Räumlichkeiten mit einem alten Öltank, oder bestand in der Vergangenheit ein metallverarbeitender Betrieb auf dem Grundstück…? Dies kann unter Umständen bereits reichen, um abzuschätzen wie hoch das Risiko sein kann für einen (Schadstoff)Fund.
Nun kann man einen Schadstoffsachverständigen (bestenfalls zertifiziert dafür) hinzuziehen. Hier sollte man auch auf die entsprechende Qualifikation des Sachverständigen achten. Das Thema Schadstoffe ist im stetigen Wandel. Immer mehr Stoffe werden heute neu bewertet und eingestuft. Die Messung und Diagnostik ist um einiges weiter, wie noch vor 20 Jahren und entwickelt sich stetig fort. Normen und Verordnungen sind regelmäßig oder immer wieder in der Überarbeitung. So sind auch die Änderungen in der Gefahrstoffverordnung im vergangenen Jahr in Kraft getreten. Ebenso die Verschärfung und Ergänzung im Zusammenhang mit Asbest. Viele weitere sind in Bearbeitung. So ist z.B. seit 01.2026 verboten Wasserleitungen mit Bleianteil zu betreiben. Wer also weiß, dass seine kompletten Leitungen ohne verbleibende Bleireste sind, kann diese weiter betreiben. Alle anderen (auch Privat und ohne Vermietung) können über entsprechende Proben dies nachvollziehbar überprüfen lassen.
Wer hier am falschen Ende spart, verliert unter Umständen lediglich Geld und Zeit durch Baustopp, behördliche Auflagen, höhere Aufschläge der Firmen, die verpflichtet sind, immer vom Schlimmsten (worst case scenario) auszugehen und entsprechende Schutzmaßnahmen ins Angebot reinnehmen müssen. Aber ganz wichtig wäre m.E. die Gesundheit! Wer einen Speicher ausbaut, der mit Holzschutzmitteln, wie Lindan oder DDT verseucht ist, oder Schlacke aus Hochöfen enthält, also Schwermetalle, wie Quecksilber ist im Anschluss auch für die Gesundheit der Bewohner verantwortlich.
Alle Bauverantwortlichen kennen die Paragrafen im Baugesetz. Hier die sinnbildliche Wiedergabe: Der Bau/ das Vorhaben ist so herzustellen, dass die Gesundheit der Nutzer/ Bewohner nicht geschädigt wird.
Wenn der Schadstoffgutachter Problemstellen erkennt und dort die notwendigen Beprobungen durchführt, erhält man im Anschluss eine einigermaßen gute Einschätzung und kann dies den Handwerkern mit zur Angebotserstellung reichen. Dann kann der Betrieb abschätzen, ob zum Rückbau besondere Mitarbeiter eingesetzt werden müssen (Atemschutzprüfung/ Untersuchung durch den Arbeitsschutz/Qualifizierung…) oder ob hier Tätigkeiten aus dem gemeinen Arbeitsfeld vorliegen. Dies bestimmt erheblich den Preis.
Vorsicht ist auch geboten bei der Probennahme. Diese darf nur durch (nachweislich) ausgebildete Probenehmer oder Personengruppen mit besonderer Befähigung durchgeführt werden. Bestimmte Schadstoffe können bereits bei falscher Probennahme zu einer Kontamination/ Verbreitung innerhalb des gesamten Gebäudes führen und dann sehr teure Folgemaßnahmen nach sich ziehen. Eine Feinreinigung von ca. 90-120m² kostet da schonmal bis in den mittleren fünfstelligen Bereich hinein.
Insofern kann man mit dieser Vorgehensweise dazu beitragen die Kosten des Umbaus geringer zu halten und reale Angebote der Firmen zu erhalten. Die Erkundung und die Ergebnisse sind auch für weitere spätere Maßnahmen als Grundlage heranziehbar. Auch sind inzwischen einige finanzierende Institutionen in Bezug auf Zinsentwicklungen bei Vorliegen von Schadstoffgutachten bereits entsprechende eigene Risikoaufschläge zu minimieren.
Als Fazit lässt sich hieraus durchaus ersehen, wie viele Vorteile eine Vorab-Erkundung bringen kann.
Über den Autor
Baubiologe,
Sachverständigenbüro für Umweltanalytik, Wohngesundheit und Baubiologie
Martin Köhler
Qualifizierter Sachverständiger BDB
zertifizierter Sachverständiger für Gebäudeschadstoffe AGÖF
Baubiologe IBN
Bauwerksdiagnostiker TÜV-Süd